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Niederösterreichische Bauordnung 1996 NÖ BO
I. (I. Baurecht) Allgemeines
II. (I. Baurecht) Bauplatzgestaltung
III. (I. Baurecht) Bauvorhaben
IV. (I. Baurecht) Bewilligungsverfahren
V. (I. Baurecht) Bauausführung
VI. (I. Baurecht) Überprüfung des Bauzustandes
VII. (I. Baurecht) Abgaben
VIII. (II. Bautechnik) Anforderungen an die Planung und Bauausführung
IX. (II. Bautechnik) Anordnung und äußere Gestaltung von Bauwerken
X. (II. Bautechnik) Heizung
XI. (II. Bautechnik) Anlagen, Abbruch, Geländeänderung
XII. (III.) Bebauungsplan
XIII. (IV.) Umgesetzte EG-Richtlinien, Übergangs- und Schlußbestimmungen
Niederösterreichische Bautechnikverordnung 1997
Niederösterreichische Gebäudeenergieeffizienzverordnung 2008 (NÖ GEEV 2008)
Verordnung der Landesregierung über die technischen Erfordernisse von Bauwerken (Bautechnikverordnun
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Österreich - Niederösterreich
Niederösterreichische Bauordnung 1996 NÖ BO
geändert am 26.12.2007

I. Abschnitt - (I. Baurecht) Allgemeines

(1) Dieses Gesetz regelt das Bauwesen im Land Niederösterreich.

(2) Durch dieses Gesetz werden

      1. die Zuständigkeit des Bundes für bestimmte Bauwerke (z.B. Bundesstraßen, Bergbau-, Eisenbahn-, Luftfahrts-, Verteidigungs-, Wasserkraft- und öffentliche Schiffahrtsanlagen) sowie

      2. die Vorschriften, wonach für Bauvorhaben zusätzliche Bewilligungen erforderlich sind (z.B. Gewerbe-, Wasser-, Naturschutz- und Umweltschutzrecht),

nicht berührt.

(3) Weiters sind folgende Bauwerke vom Geltungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen:

      1. Forststraßen und forstliche Bringungsanlagen;
      2. landwirtschaftliche Bringungsanlagen (§ 4 des Güter- und Seilwege-Landesgesetzes 1973, LGBl. 6620);
      3. unterirdische Wasserver- und -entsorgungsanlagen (z.B. Rohrleitungen, Schächte) sowie Schutz- und Regulierungswasserbauten, für die eine wasserrechtliche Bewilligung erteilt wird oder erteilt gilt;
      4. elektrische Leitungsanlagen, ausgenommen Gebäude, (§ 2 des NÖ Starkstromwegegesetzes, LGBl. 7810), Anlagen zur Erzeugung von elektrischer Energie (§ 2 Z. 17 des NÖ Elektrizitätswesengesetzes 2001, LGBl. 7800) soweit sie einer elektrizitätsrechtlichen Genehmigung bedürfen, sowie Gas-, Erdöl- und Fernwärmeleitungen;
      5. Straßenbauwerke des Landes und der Gemeinden;

(1) Baubehörde erster Instanz ist
* der Bürgermeister
* der Magistrat (in Städten mit eigenem Statut)

Baubehörde zweiter Instanz ist
* der Gemeindevorstand (Stadtrat)
* der Stadtsenat (in Städten mit eigenem Statut)
(örtliche Baupolizei)

(2) Erstreckt sich ein Bauwerk auf das Gebiet mehrerer Gemeinden, ist

Baubehörde erster Instanz
* die Bezirkshauptmannschaft

Baubehörde zweiter Instanz
* die Landesregierung (überörtliche Baupolizei)

Erstreckt sich ein Bauwerk auf mehrere Bezirke, so ist die Bezirksverwaltungsbehörde örtlich zuständig, in deren Bereich das Bauwerk zum Großteil ausgeführt werden soll.

(3) Bei bundeseigenen, öffentlichen Zwecken dienenden Gebäuden ist

Baubehörde erster Instanz
* die Bezirkshauptmannschaft
* der Magistrat (in Städten mit eigenem Statut)

Baubehörde zweiter Instanz
* der Landeshauptmann (mittelbare Bundesverwaltung).

(4) Die Gemeinde hat im Verfahren nach Abs. 2 und 3 Parteistellung zur Wahrung des Ortsbildes.

(5) Die Landesregierung darf im Interesse der Zweckmäßigkeit, Raschheit und Kostenersparnis die örtlich zuständige Bezirkshauptmannschaft mit der Durchführung des Verfahrens und der Entscheidung in ihrem Namen über eine Vorstellung nach § 61 der NÖ Gemeindeordnung, LGBl. 1000, betrauen.

(6) Abs. 1 gilt nicht für das Verwaltungsstrafverfahren.

(1) Aufgaben, die nach diesem Gesetz von der Gemeinde zu besorgen sind, fallen in den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde.

(2) Dies gilt nicht für Verfahren nach § 8 Abs. 1.

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

      1. Aufenthaltsräume: Räume, welche zum ständigen oder längeren Aufenthalt von Personen bestimmt sind, ausgenommen Wirtschaftsräume (z.B. Küche);

      2. Baufluchtlinien: Abgrenzungen innerhalb eines Grundstücks, über die grundsätzlich nicht hinausgebaut werden darf;

      3. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

      4. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

      5. Bauwich: der vorgeschriebene Mindestabstand eines Gebäudes zu den Grundstücksgrenzen (seitlicher und hinterer Bauwich) oder zur Straßenfluchtlinie (vorderer Bauwich);

      6. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen;

            Nebengebäude: ein Gebäude mit einer Grundrißfläche bis zu 100 m2, das
                  * oberirdisch nur ein Geschoß aufweist,
                  * keinen Aufenthaltsraum enthält und
                  * seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist, unabhängig davon, ob ein solches tatsächlich besteht (z.B. Kleingarage, Werkzeughütte); es kann auch an das Hauptgebäude angebaut sein.

      7. Geschoß: die Gesamtheit der in einer Ebene liegenden Räume eines Gebäudes, auch wenn die Ebene bis zur halben Höhe des Geschoßes versetzt ist;

            Hauptgeschoß: ein Geschoß mit der für Aufenthaltsräume vorgeschriebenen Raumhöhe;
            Nebengeschoß: ein Geschoß, das keine Aufenthaltsräume enthält (z.B. Installationsgeschoß), sowie Keller- und Dachgeschoß;
            Dachgeschoß: ein Geschoß innerhalb eines Daches mit einer traufenseitigen Kniestockhöhe (z.B. Übermauerung) ab Fußbodenoberkante von höchstens 1,20 m und zusammenhängenden Dachaufbauten (Dachgauben, Dacherker) über höchstens der halben Gebäudelänge;
            Kellergeschoß: ein Geschoß, dessen Aussenwände zum Großteil unter der bestehenden oder bewilligten Höhenlage des Geländes des Baugrundstücks liegen;

      8. Grundrißfläche: die Fläche innerhalb der äußeren Begrenzungen eines Gebäudes oder Geschoßes;

      9. Hauptfenster: Fenster, die zur ausreichenden Belichtung von Wohn-, Arbeits- und anderen Aufenthaltsräumen erforderlich sind; alle anderen Fenster sind Nebenfenster;

      10. Mobilheim: die zum Bestimmungsort überführte, für den Aufenthalt von Menschen geeignete Anlage, die nicht den Anforderungen für den Bau und die Benutzung als Straßenfahrzeug genügt, aber selbst noch über Mittel zur Beweglichkeit (Anbringungsmöglichkeit für Räder) verfügt;

      11. Straßenfluchtlinie: die Grenze zwischen öffentlichen Verkehrsflächen und anderen Grundflächen.

(1) Bescheide aufgrund dieses Gesetzes sind schriftlich zu erlassen.

(2) Wenn die Parteistellung in einem Verfahren vom Eigentum an einem Grundstück oder Bauwerk abgeleitet wird, das mehr als zwei Personen gehört, dann darf die Baubehörde den Miteigentümern die Namhaftmachung eines gemeinsamen Zustellungsbevollmächtigten auftragen.

(3) Die Baubehörde erster Instanz hat über einen Antrag nach § 14, sofern das Vorhaben keiner Bewilligung nach einem anderen Gesetz bedarf, binnen drei Monaten zu entscheiden. Die Entscheidungsfrist beginnt erst, wenn alle Antragsbeilagen (§§ 18 und 19) der Baubehörde vorliegen.

(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 32, § 33 Abs. 2, § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:
      1. der Bauwerber und/oder der Eigentümer des Bauwerks
      2. der Eigentümer des Baugrundstücks
      3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z.B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und
      4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Z. 2 und 3, z.B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller, Kanalstrang (Nachbarn).

Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektivöffentlichen Rechten berührt sind.

Beteiligte sind alle sonstigen Personen, die in ihren Privatrechten oder in ihren Interessen betroffen werden.

(2) Subjektivöffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976, LGBl. 8000, der NÖ Aufzugsordnung, LGBl. 8220, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die
      1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z. 4)

sowie

      2. den Schutz vor Immissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Wohnzwecken oder einer Abstellanlage im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß (§ 63) ergeben,

gewährleisten und über

      3. die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster (§ 4 Z. 9) der zulässigen (bestehende bewilligte und zukünftig bewilligungsfähige) Gebäude der Nachbarn dienen.

(3) Grenzt eine Straße an das Baugrundstück, dann hat der Straßenerhalter Parteistellung im Sinne des Abs. 1. Abweichend davon darf der Straßenerhalter nur jene Rechte geltend machen, die die Benützbarkeit der Straße und deren Verkehrssicherheit gewährleisten.

(1) Die Eigentümer und sonstige Nutzungsberechtigte müssen die vorübergehende Benützung von Grundstücken und Bauwerken sowie des Luftraumes über diesen durch die Eigentümer der bestehenden oder zu errichtenden Bauwerke auf den Nachbargrundstücken und durch die von diesen Beauftragten dulden, wenn diese nur so oder anders nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten

      * Baupläne verfassen,
      * Bauwerke errichten,
      * Erhaltungs- und Abbrucharbeiten durchführen oder
      * Baugebrechen beseitigen

können. Die Eigentümer und sonstigen Nutzungsberechtigten sind, außer bei Gefahr im Verzug, jeweils mindestens 4 Wochen vor der Inanspruchnahme der Grundstücke oder Bauwerke zu verständigen.

(2) Sind in einem Schornstein ausreichende Zugverhältnisse nur dann herzustellen, wenn der Schornstein am angebauten höheren Gebäude des Nachbarn emporgeführt und verankert wird, dann hat der Eigentümer oder sonstige Nutzungsberechtigte des höheren Gebäudes diese Maßnahmen zu dulden. Werden die Maßnahmen durch eine Bauführung am höheren Gebäude notwendig, dann sind die notwendigen Kosten vom Eigentümer dieses Gebäudes zu tragen.

(3) Ist das Eindringen von Niederschlagswässern von einem Bauwerk in ein an einer Nachbargrundstücksgrenze stehendes Bauwerk nur durch Abdichtungsmaßnahmen (z.B. Wandanschlußblech, Zwischen- rinne) an diesem zu verhindern, dann hat dies der Eigentümer oder sonstige Nutzungsberechtigte des Bauwerks zu dulden.

(4) Jeder Miteigentümer oder sonstige Nutzungsberechtigte einer gemeinsamen Brandwand an einer Grundstücksgrenze hat den Einbau und die Erhaltung von Leitungen und anderen Anlagen in dieser zu dulden. Die Brand- und Schallschutzwirkung der gemeinsamen Brandwand darf hiedurch aber nicht verringert werden. Wird ein Gebäude mit gemeinsamer Brandwand abgebrochen, muß diese Brandwand mit den Anlagen des anderen Miteigentümers erhalten bleiben.

(5) Bevor die Arbeiten nach Abs. 1 bis 4 durchgeführt werden, haben der Berechtigte und der Belastete gemeinsam den bestehenden Zustand des betroffenen Grundstücks oder Bauwerks festzustellen (Beweissicherung). Sind die Arbeiten abgeschlossen, ist ein Zustand, der dem bisherigen entspricht, herzustellen. Ein nicht behebbarer Schaden ist dem Eigentümer oder sonstigen Nutzungsberechtigten des betroffenen Grundstücks oder Bauwerks vom Berechtigten nach Abs. 1 bis 4 zu ersetzen.

(6) Wird die Inanspruchnahme fremden Eigentums (Abs. 1 bis 4) verweigert oder der Verpflichtung nach Abs. 2

      2. Satz nicht nachgekommen, hat die Baubehörde die Beweissicherung nach Abs. 5 1. Satz durchzuführen und über Notwendigkeit, Umfang und Dauer der Inanspruchnahme oder Verpflichtung zu entscheiden und die Duldung oder Verpflichtung dem belasteten Eigentümer oder sonstigen Nutzungsberechtigten aufzutragen. Bei Gefahr im Verzuge hat die Baubehörde die erforderlichen Maßnahmen auch ohne vorangegangenes Ermittlungsverfahren anzuordnen.

(7) Ein Antrag auf Neufestsetzung der Entschädigung oder der Kostenersatzleistung nach § 8 Abs. 2 steht der Vollstreckung eines Bescheides nach Abs. 6 nicht entgegen, wenn der von der Baubehörde festgesetzte Betrag bei Gericht erlegt ist.

(1) Über eine Entschädigung oder Kostenersatzleistung nach § 7 Abs. 5, § 12 Abs. 3 und 4, § 13 Abs. 2, § 36 Abs. 3, § 68 Abs. 5 und § 76 hat die Baubehörde erster Instanz zu entscheiden. Gegen diesen Bescheid ist kein Rechtsmittel zulässig.

(2) Binnen 3 Monate ab Rechtskraft des Bescheides darf der Anspruchsberechtigte beim Bezirksgericht, das aufgrund der Lage des betroffenen Grundstücks zuständig ist, die Neufestsetzung der Entschädigung oder Kostenersatzleistung begehren. Langt ein solcher Antrag bei Gericht ein, tritt die diesbezügliche Entscheidung der Baubehörde außer Kraft.

(3) Für das gerichtliche Verfahren sind die Bestimmungen des Eisenbahnenteignungsgesetzes 1954, BGBl. Nr. 71/1954 in der Fassung BGBl. I Nr. 156/1998, sinngemäß anzuwenden. Der Antrag auf gerichtliche Neufestsetzung darf, ausgenommen in den Fällen des § 7 Abs. 5 und § 13 Abs. 2, nur mit Zustimmung der Gemeinde zurückgezogen werden. Wenn der Antrag zurückgezogen wird, gilt der im Bescheid bestimmte Betrag als vereinbart.

(1) Allen Bescheiden nach diesem Gesetz – ausgenommen jenen nach den §§ 37 und 44 Abs. 11 – kommt insofern eine dingliche Wirkung zu, als daraus erwachsende Rechte oder Pflichten auch vom Rechtsnachfolger geltend gemacht werden dürfen oder zu erfüllen sind.

(2) Die Rechtsnachfolge richtet sich nach dem Eigentum am Bauwerk oder am Grundstück, je nachdem, ob das eine oder das andere Gegenstand des Bescheides ist.

(3) Der Rechtsvorgänger hat dem Rechtsnachfolger alle erforderlichen Auskünfte zu erteilen und alle bezüglichen Unterlagen auszuhändigen.