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Niederösterreichische Bauordnung 1996 NÖ BO
I. (I. Baurecht) Allgemeines
II. (I. Baurecht) Bauplatzgestaltung
III. (I. Baurecht) Bauvorhaben
IV. (I. Baurecht) Bewilligungsverfahren
V. (I. Baurecht) Bauausführung
VI. (I. Baurecht) Überprüfung des Bauzustandes
VII. (I. Baurecht) Abgaben
VIII. (II. Bautechnik) Anforderungen an die Planung und Bauausführung
IX. (II. Bautechnik) Anordnung und äußere Gestaltung von Bauwerken
X. (II. Bautechnik) Heizung
XI. (II. Bautechnik) Anlagen, Abbruch, Geländeänderung
XII. (III.) Bebauungsplan
XIII. (IV.) Umgesetzte EG-Richtlinien, Übergangs- und Schlußbestimmungen
Niederösterreichische Bautechnikverordnung 1997
Niederösterreichische Gebäudeenergieeffizienzverordnung 2008 (NÖ GEEV 2008)
Verordnung der Landesregierung über die technischen Erfordernisse von Bauwerken (Bautechnikverordnun
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Niederösterreichische Bauordnung 1996 NÖ BO
geändert am 26.12.2007

IV. Abschnitt - (I. Baurecht) Bewilligungsverfahren

(1) Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen:

      1. Nachweis des Grundeigentums (Grundbuchsabschrift):
      höchstens 6 Monate alt oder Nachweis des Nutzungsrechtes:

            a) Zustimmung des Grundeigentümers oder
            b) Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen bei Miteigentum oder
            c) vollstreckbare Verpflichtung des Grundeigentümers zur Duldung des Vorhabens.

      2. Bautechnische Unterlagen:

            a) grundsätzlich (3-fach), in Fällen des § 23 Abs. 7 letzter Satz 4-fach ein Bauplan (§ 19 Abs. 1), eine Baubeschreibung (§ 19 Abs. 2);

            b) zusätzlich, wenn Straßengrund abzutreten ist (§ 12) ein von einem Vermessungsbefugten (§ 1 des Liegenschaftsteilungsgesetzes, BGBl. Nr. 3/1930 in der Fassung BGBl. I Nr. 140/1997) verfaßter Teilungsplan;

            c) abweichend davon

                  * beim Abbruch eines Bauwerks (§ 14 Z. 7) ein Foto des Bauwerks, wenn kein bewilligter Bauplan vorliegt,

                  * bei einem Bauvorhaben nach § 14 Z. 8 je 3-fach ein Lageplan, ein Schnitt und eine Beschreibung des Gegenstandes und Umfanges des Bauvorhabens.

(2) Alle Antragsbeilagen sind von den Verfassern zu unterfertigen.

(1) Die Baupläne haben alle Angaben zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens notwendig sind. Dazu gehören je nach Art des Vorhabens insbesondere:

      1. der Lageplan, aus dem zu ersehen sind

            a) vom Baugrundstück und den Grundstücken der Nachbarn (§ 6 Abs. 1 Z. 3)

                  * Lage mit Höhenkoten und Nordrichtung,
                  * bei einem Neu- oder Zubau eines Gebäudes im Bauland die lagerichtige Darstellung der Grenzen des Baugrundstücks und deren Kennzeichnung in der Natur, wobei die Darstellung durch Übertragung

                        - aus dem Grenzkataster,

            ist keiner vorhanden

                  * aus einem Teilungsplan, der nach dem Inkrafttreten des Vermessungsgesetzes 1969 verfaßt wurde, wenn die Kennzeichnung der Grenzen in der Natur unverändert vorhanden ist,

            liegt ein solcher nicht vor

                  * einer Naturaufnahme, wenn die Grenzen in der Natur gekennzeichnet sind (z.B. Zäune, Mauern, Traufen, Grenzsteine) und mit dem aktuellen Grundkataster übereinstimmen,

            in allen übrigen Fällen

                  * aus einem Vermessungsplan eines Vermessungsbefugten erfolgen muß,

                        - bei einer Einfriedung die lagerichtige Darstellung der Grenze zur Verkehrsfläche,

                        - Grundstücksnummern,

                        - Namen und Anschriften der Eigentümer des vom Vorhaben betroffenen Grundstücks sowie der Nachbargrundstücke und von ober- oder unterirdischen Bauwerken auf diesen,

                        - Widmungsart,

                        - festgelegte Straßen- und Baufluchtlinien, Straßenniveau,

                        - bestehende Gebäude, Trinkwasserbrunnen und Abwasserentsorgungsanlagen,

                        - die im von der Bebauung betroffenen Teil des Baugrundstücks vorhandenen Einbauten sowie die darüber führenden Freileitungen,


            b) bei Neu- oder Zubauten deren geringste Abstände von den Grundstücksgrenzen,

            c) geplante Anlagen für die Sammlung, Ableitung und Beseitigung der Abwässer und des Mülls,

            d) soweit erforderlich die Lage und Anzahl der Stellplätze;

      2. die Grundrisse, bei Gebäuden von sämtlichen Geschoßen mit Angabe des beabsichtigten Verwendungszwecks jedes neu geplanten oder vom Bauvorhaben betroffenen Raumes und die Schornsteinquerschnitte;

      3. Schnitte durch die Gebäude, insbesondere durch die Stiegenanlagen mit anschließendem Gelände und dessen Höhenlage, in Hanglage auch Mauern an Grundstücksgrenzen;

      4. die Tragwerkssysteme;

      5. die Ansichten, die zur Beurteilung der äußeren Gestaltung der Bauwerke und ihres Anschlusses an die angrenzenden Bauwerke erforderlich sind;

      6. die Ansicht der bewilligungsbedürftigen Einfriedung.

Der Lageplan ist im Maßstab 1:500 und ein Plan nach Z. 2 bis 6 1:100 zu verfassen, in begründeten Fällen (z.B. Größe der Grundstücke oder des Vorhabens) darf ein anderer Maßstab verwendet werden.

Neu zu errichtende, bestehende und abzutragende Bauwerke sowie verschiedene Baustoffe sind

      * im Lageplan und
      * in den Grundrissen und Schnitten
      farblich verschieden darzustellen.

(2) Die Baubeschreibung muß alle nachstehenden Angaben enthalten, die nicht schon aus den Bauplänen ersichtlich sind. Anzugeben sind nach der Art des Bauvorhabens:

      1. die Größe des Baugrundstücks und wenn dieses im Bauland liegt, ob es schon zum Bauplatz erklärt wurde;

      2. die Grundrißfläche;

      3. die Nutzfläche der Wohnungen und Betriebsräume;

      4. die Bauausführung, insbesonders der geplante Brand-, Schall- und Wärmeschutz;

      5. der Verwendungszweck des neu geplanten oder vom Vorhaben betroffenen Bauwerks, bei Gebäuden jedes Raumes;

      6. bei Bauwerken im Grünland Angaben darüber, daß eine Nutzung nach § 19 des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976, LGBl. 8000, vorliegt oder erfolgen wird (z.B. durch ein Betriebskonzept);

      7. bei Betrieben die Art, der Umfang und die voraussichtlichen Emissionen (§ 48);

(3) Soweit dies zur Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist, hat die Baubehörde die Vorlage weiterer Unterlagen zu verlangen, wie z.B.:

      * Detailpläne,
      * statische Berechnungen der Tragfähigkeit von Konstruktionen und anderen Bauteilen samt Konstruktionsplänen,
      * ein Nachweis der ausreichenden Tragfähigkeit des Baugrundes,
      * eine Darstellung der Ermittlung der Gebäudehöhe,
      * eine Brandschutzberechnung,
      * eine Fluchtzeitberechnung,
      * eine Wärmebedarfsrechnung,
      * einen Stellplan für Kraftfahrzeuge,
      * Elektroinstallationspläne und
      * Sitzpläne.

(4) Werden bestehende Bauwerke abgeändert oder an diesen Bauteile ausgewechselt, dürfen die Baupläne und Beschreibungen auf die Darstellung der Teile beschränkt werden, die für die Beurteilung des Bauvorhabens maßgeblich sind.

(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben

      1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone,

      2. der Bebauungsplan,

      3. eine Bausperre,

      4. die Unzulässigkeit der Erklärung des betroffenen Grundstücks im Bauland zum Bauplatz,

      5. ein Bauverbot nach § 11 Abs. 5 dieses Gesetzes oder § 30 Abs. 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976, LGBl. 8000,

      6. bei Hochhäusern, sofern deren Raumverträglichkeit nicht bereits im Widmungsverfahren geprüft wurde, das Unterbleiben der Raumverträglichkeitsprüfung oder deren negatives Ergebnis, oder

      7. eine Bestimmung dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976, LGBl. 8000, der NÖ Aufzugsordnung, LGBl. 8220, des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210, oder einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze

entgegensteht.

Bei gewerblichen Betriebsanlagen, die einer Genehmigung durch die Gewerbebehörde bedürfen, ist die Prüfung nach Z. 6 auf jene Bestimmungen eingeschränkt, deren Regelungsinhalt durch diese Genehmigung nicht erfaßt ist.

(2) Wenn die Baubehörde eine Ergänzung der Antragsbeilagen nach § 19 Abs. 3 für notwendig hält, dann hat sie binnen 8 Wochen ab dem Einlangen des Antrags den Bauwerber aufzufordern, die noch benötigten Angaben oder Beilagen vorzulegen.

(3) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber binnen 8 Wochen ab dem Einlangen des Antrags mitzuteilen. Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen.

(1) Führt die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde eine Bauverhandlung abzuhalten, in deren Verlauf ein Augenschein an Ort und Stelle vorzunehmen ist. Wenn eine gewerbliche Betriebsanlage auch einer Genehmigung durch die Gewerbebehörde bedarf und der Bauwerber es beantragt, dann ist die Bauverhandlung zugleich mit der Verhandlung der Gewerbebehörde abzuhalten.

(2) Zur Bauverhandlung sind zu laden:

      1. die Parteien und Nachbarn nach § 6 Abs. 1 Z. 1 bis 4,
      2. die Verfasser der Pläne, der Baubeschreibung und von Berechnungen,
      3. der Bauführer, wenn er der Behörde schon bekanntgegeben wurde,
      4. die NÖ Umweltanwaltschaft im Fall des § 11 Abs. 1, 2. Satz, des NÖ Umweltschutzgesetzes, LGBl. 8050–3.

(3) Weiters sind zur Bauverhandlung die für die Beurteilung des Bauvorhabens und seiner Auswirkungen notwendigen Sachverständigen beizuziehen. Von der Aufnahme des Beweises durch Sachverständige darf nicht abgesehen werden.

(4) Beteiligte Behörden und Dienststellen sind zur Bauverhandlung zu laden. Bei nichtgewerblichen Betriebsanlagen, Hochhäusern und Bauwerken für größere Menschenansammlungen darf die Baubehörde der Verhandlung einen Vertreter der Feuerwehr als Auskunftsperson beiziehen.

(5) Sonstige Beteiligte sind von der Bauverhandlung durch eine Kundmachung an der Amtstafel der Gemeinde zu verständigen.

(6) Ist der Neu- oder Zubau eines Gebäudes im Bauland Verfahrensgegenstand, dann hat der Bauwerber bis zur Bauverhandlung die lagerichtige Markierung der Eckpunkte und der im Bauplan mit 0 bezeichneten Ebene dieses Neu- oder Zubaues am Bauplatz und der Straßenfluchtlinie, soweit diese bereits festgelegt ist, zu veranlassen. Wird ein Gebäude aufgestockt oder ein Dach ausgebaut, ist diese Markierung nicht vorzunehmen.

(1) Ergibt die Vorprüfung (§ 20), daß das geplante Vorhaben keine Rechte nach § 6 Abs. 2 und 3 berührt, dann entfällt die Bauverhandlung.

Die Baubehörde hat diese Feststellung 14 Tage vor Erteilung der Baubewilligung den Nachbarn (§ 6 Abs. 1 Z. 3 und 4) und dem Straßenerhalter (§ 6 Abs. 3) mitzuteilen. Durch die Mitteilung werden keine Nachbarrechte begründet. Erfolgt diese Feststellung zu Unrecht, erlischt die Parteistellung, wenn keines der genannten Rechte innerhalb von 4 Wochen nach Baubeginn geltend gemacht wird.

Erfolgt jedoch eine solche Feststellung in einem Bewilligungsverfahren, das aufgrund eines Antrages nach § 29 2. Satz bzw. § 35 Abs. 2 Z. 3 eingeleitet wurde, dann gilt Abs. 2 und 3 sinngemäß.

(2) Zur Beschleunigung des Bewilligungsverfahrens darf die Bauverhandlung entfallen, wenn

      * die Baubehörde die Parteien nach § 6 Abs. 1 Z. 3
      und 4 (Nachbarn) und § 6 Abs. 3 (Straßenerhalter) von dem Einlangen eines Antrages nach § 14 unter Angabe von Zeit und Ort für die Einsichtnahme in den Antrag und seine Beilagen nachweislich verständigt, und

      * gleichzeitig die Parteien aufgefordert werden,
      eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben binnen 14 Tagen ab Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen, und

      * innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben werden.

Werden keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung.

(3) Eine Partei nach Abs. 2, die glaubhaft macht, daß sie ohne ihr Verschulden daran gehindert war, innerhalb der Frist nach Abs. 2 Einwendungen zu erheben, darf binnen 2 Wochen nach dem Wegfall des Hindernisses, jedoch spätestens bis zum Zeitpunkt der rechtskräftigen Entscheidung der Sache bei der Baubehörde Einwendungen erheben. Solche Einwendungen gelten als rechtzeitig erhoben und sind von jener Baubehörde zu berücksichtigen, bei der das Verfahren anhängig ist.

(1) Die Baubehörde hat über einen Antrag auf Baubewilligung einen schriftlichen Bescheid zu erlassen. Eine Baubewilligung ist zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z. 1 bis 6 angeführten Bestimmungen besteht. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt § 20 Abs. 1, letzter Satz, sinngemäß. Liegt ein Widerspruch vor, ist die Baubewilligung zu versagen. Die Baubewilligung umfaßt das Recht zur Ausführung des Bauwerks und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn eine Bescheinigung nach § 30 Abs. 2 Z. 3 vorgelegt wird. Wird diese Bescheinigung nicht vorgelegt, darf die Benützung erst nach Überprüfung des Bauwerks durch die Baubehörde, bei der die bewilligungsgemäße Ausführung festgestellt wird, erfolgen. Bei gewerblichen Betriebsanlagen, die einer Genehmigung durch die Gewerbebehörde bedürfen, darf das Recht aus der Baubewilligung für die Anlage erst nach Vorliegen der gewerbebehördlichen Genehmigung ausgeübt werden.

(2) Der Baubewilligungsbescheid hat zu enthalten

      * die Angabe des bewilligten Bauvorhabens und

      * die Vorschreibung jener Auflagen, durch deren
      Erfüllung den Bestimmungen der im § 20 Abs. 1 Z. 6 angeführten Gesetze und Verordnungen, entsprochen wird. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt § 20 Abs. 1, letzter Satz, sinngemäß.

Mit Auflagen darf die Baubehörde insbesondere die Vorlage von Berechnungen, Befunden und Bescheinigungen von staatlich autorisierten oder akkreditierten Stellen, Ziviltechnikern oder Gewerbeberechtigten zum Nachweise der Einhaltung von Vorschriften und technischen Regeln vorschreiben.

Ist aus den der Baubehörde vorgelegten Bauplänen (§ 19) ersichtlich, daß durch das geplante Bauwerk eine Grundstücksgrenze überbaut wird und keine Ausnahme nach § 49 Abs. 1 4. Satz vorliegt, dann darf eine Baubewilligung nur mit der aufschiebenden Bedingung der Vorlage eines Grundbuchsbeschlusses über die Vereinigung der betroffenen Grundstücke oder Grundstücksteile bei der Baubehörde vor Baubeginn erteilt werden.

(3) Wenn der Neu- oder Zubau eines Gebäudes oder die Errichtung einer großvolumigen Anlage (einzelner Silo oder Tank oder Gruppe solcher Behälter mit mehr als 200 m3 Rauminhalt, Tiefgarage, Betonmischanlage oder dgl.) auf einem Grundstück oder Grundstücksteil im Bauland geplant ist, das bzw. der

      * noch nicht zum Bauplatz erklärt wurde und
      * auch nicht nach § 11 Abs. 1 Z. 2 bis 4 als solcher gilt,

hat die Erklärung des betroffenen Grundstücks oder Grundstücksteils zum Bauplatz im Baubewilligungsbescheid zu erfolgen. Wenn eine Voraussetzung hiefür fehlt, ist die Baubewilligung zu versagen.

Dies gilt nicht im Falle einer Baubewilligung für ein Gebäude vorübergehenden Bestandes oder für ein Gebäude für eine öffentliche Ver- und Entsorgungsanlage mit einer bebauten Fläche bis zu 25 m2 und einer Gebäudehöhe bis zu 3m.

(4) Hat eine Grundabtretung nach § 12 Abs. 1 Z. 2 zu erfolgen und ist durch einen Bebauungsplan keine Straßenfluchtlinie festgelegt, ist im Bewilligungsbescheid die Straßenfluchtlinie und deren Niveau zu bestimmen.

(5) Die Baubehörde nach § 2 Abs. 1 hat die Festlegungen nach Abs. 3 und 4 in einem gesonderten Bescheid zu treffen, wenn für die Erteilung der Baubewilligung eine andere Behörde zuständig ist.

(6) Bauwerke vorübergehenden Bestandes (Ausstellungsbauten, Tribünen u.dgl.) dürfen nur für die Dauer von höchstens 5 Jahren bewilligt werden. Notstandsbauten, die im Katastrophenfall errichtet werden, sind auf die Dauer ihres Bedarfs zu bewilligen.

(7) Dem Bauwerber ist mit dem Baubewilligungsbescheid je eine mit einer Bezugsklausel versehene Ausfertigung des Bauplans, der Baubeschreibung und der sonstigen Pläne und Berechnungen zuzustellen. Bei der Bewilligung von Handelseinrichtungen, für die auch eine gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigung erforderlich ist sowie bei der Bewilligung von Hochhäusern, ist eine Ausfertigung des Baubewilligungsbescheides samt den dazugehörigen Beilagen der Bezirksverwaltungsbehörde zu übermitteln.

(8) Bescheide, die entgegen den Bestimmungen des Abs. 1
      2. Satz erlassen werden, leiden an einem mit
      Nichtigkeit bedrohten Fehler. Eine Aufhebung des Baubewilligungsbescheids ist jedoch ab dem Baubeginn nicht mehr zulässig; bei der Bewilligung für den Neu- oder Zubau eines Gebäudes darf sie bis spätestens 4 Wochen nach Baubeginn erfolgen. Bei Neu-, Zu- und Umbauten von Handelseinrichtungen, für die auch eine gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigung erforderlich ist, ausgenommen Handelsbetriebe gemäß § 17 Abs. 5 und 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976, LGBl. 8000, sowie bei der Baubewilligung für Hochhäuser, beginnt die 4-Wochenfrist frühestens mit dem Einlangen des Baubewilligungsbescheides samt der Unterlagen gemäß Abs. 7 bei der Bezirksverwaltungsbehörde. Wurden bis zur Aufhebung Baumaßnahmen durchgeführt, hat die Baubehörde nach Aufhebung des Bescheides die Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entspricht, anzuordnen.