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Niederösterreichische Bauordnung 1996 NÖ BO
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III. (I. Baurecht) Bauvorhaben
IV. (I. Baurecht) Bewilligungsverfahren
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VII. (I. Baurecht) Abgaben
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IX. (II. Bautechnik) Anordnung und äußere Gestaltung von Bauwerken
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XI. (II. Bautechnik) Anlagen, Abbruch, Geländeänderung
XII. (III.) Bebauungsplan
XIII. (IV.) Umgesetzte EG-Richtlinien, Übergangs- und Schlußbestimmungen
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Niederösterreichische Gebäudeenergieeffizienzverordnung 2008 (NÖ GEEV 2008)
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Niederösterreichische Bauordnung 1996 NÖ BO
geändert am 26.12.2007

IX. Abschnitt - (II. Bautechnik) Anordnung und äußere Gestaltung von Bauwerken

(1) Über eine Baufluchtlinie sowie in einen Bauwich darf grundsätzlich nicht gebaut werden. Ausgenommen sind Bauwerke nach § 51, Vorbauten nach § 52 und unterirdische Bauwerke oder Bauwerksteile. Unterirdische Bauwerke oder Bauwerksteile dürfen jedoch höchstens 50 cm, in Hanglagen höchstens 1 m, über die bestehende oder bewilligte Höhenlage des Geländes ragen. Eine Grundstücksgrenze darf – mit Zustimmung der betroffenen Grundstückseigentümer – nur überbaut werden

      * durch bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden nicht gleicht, und

      * durch Bauwerke über Verkehrsflächen oder Gewässer

sofern keine brandschutztechnischen Bedenken bestehen,

sowie

      * durch Ver- und Entsorgungsleitungen und

      * in den Fällen des § 52 Abs. 1 und 4.

Öffnungen in Brandwänden sind bei unmittelbar aneinandergebauten Gebäuden zulässig, wenn durch gleichwertige Maßnahmen (z.B. brandbeständige und selbst schließende Abschlüsse wie Türöffnungen oder Toröffnungen) die Sicherheit von Personen sowie der Schutz von Sachen gewährleistet ist.

(2) Auf einem Grundstück müssen zwei oder mehrere Gebäude entweder unmittelbar aneinandergebaut oder in einem solchen Abstand voneinander errichtet werden, dass der freie Lichteinfall unter 45° auf alle Hauptfenster und der Brandschutz gewährleistet ist.

(3) Auf einem Bauplatz, der nicht an eine öffentliche Verkehrsfläche grenzt, ist ein Neu- oder Zubau (§ 14 Z. 1), die Abänderung von Bauwerken (§ 14 Z. 4) oder die Änderung des Verwendungszwecks (§ 15 Abs. 1 Z. 2) nur zulässig, wenn der Bauplatz

      * mit einem Fahr- und Leitungsrecht nach § 11 Abs. 2 Z. 1 lit.c oder

      * durch eine im Eigentum des Bauplatzeigentümers stehende private Verkehrsfläche

mit einer öffentlichen Verkehrsfläche, die den Verkehrserfordernissen entspricht, verbunden ist.

(4) Sieht der Bebauungsplan eine geschlossene Bebauungsweise und eine Bebauungsdichte vor, darf auf Eckbauplätzen die Bebauungsdichte bis zu 50 % überschritten werden.

(1) Der seitliche Bauwich (§ 70 Abs. 1 Z. 2 bis 5) muß im geregelten Baulandbereich (Bebauungsplan) der halben Gebäudehöhe entsprechen. Wenn er nicht in den folgenden Bestimmungen oder im Bebauungsplan durch Baufluchtlinien anders geregelt ist, muß er mindestens 3 m betragen. Ab einer Gebäudehöhe von mehr als 8 m und einer Länge der der Grundstücksgrenze zugewandten Gebäudefront von mehr als 15 m muß der Bauwich für jenen Teil der Gebäudefront, der über diese 15 m hinausreicht, der vollen Gebäudehöhe entsprechen (abgesetzte Gebäudefront).

(2) Zwischen einem Gebäude und der hinteren Grundstücksgrenze ist grundsätzlich bei jeder Bebauungsweise ein Bauwich im Ausmaß nach Abs. 1 einzuhalten, sofern im Bebauungsplan nichts anderes festgelegt ist und nicht § 51 Abs. 4 zutrifft.

(3) Ein geringerer Bauwich als nach Abs. 1 und 2 genügt, wenn

      1. dies zur Wahrung des Charakters der Bebauung in Schutzzonen, erhaltungswürdigen Altortgebieten und zusammenhängend bebauten Ortsgebieten erforderlich ist,

      2. der freie Lichteinfall unter 45° auf die Hauptfenster zulässiger Gebäude auf den Nachbarbauplätzen gewährleistet ist und

      3. keine hygienischen oder brandschutztechnischen Bedenken bestehen.

Einen anderen Bauwich als nach Abs. 1 und 2 darf die Baubehörde für Betriebsgebäude

      * im Bauland-Betriebsgebiet oder -Industriegebiet bewilligen, wenn Z. 2 und 3 zutreffen, und

      * vorschreiben, wenn dies zum Brandschutz notwendig ist.

(4) Wenn die Grundstücksgrenze und die Gebäudefront nicht parallel zueinander verlaufen, muß jeweils der geringste Abstand das im Abs. 1 oder 2 bestimmte Ausmaß aufweisen.

(5) Bei Fahnengrundstücken (§ 10 Abs. 2 Z. 4), darf der streifenförmige Grundstücksteil je zur Hälfte seiner Breite dem Bauwich der angrenzenden Grundstücke angerechnet werden. Einfriedungen oder sonstige Bauwerke auf diesem Grundstücksteil dürfen den freien Lichteinfall unter 45° auf die Hauptfenster der zulässigen Gebäude auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigen.

(1) Im seitlichen und hinteren Bauwich dürfen Nebengebäude und -teile errichtet werden, wenn

      1. der Bebauungsplan dies nicht verbietet,

      2. die Grundrißfläche dieser Nebengebäude und -teile insgesamt nicht mehr als 100 m2 und

      3. die Gebäudehöhe dieser Nebengebäude und -teile nicht mehr als 3 m beträgt; bei Hanglage des Grundstücks darf diese Höhe hangabwärts entsprechend dem gegebenen Niveauunterschied überschritten werden, wenn der freie Lichteinfall unter 45° auf die Hauptfenster zulässiger Gebäude auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird.

(2) Im vorderen Bauwich darf eine Kleingarage (Grundrißfläche bis 100 m2) errichtet werden, wenn

      * die Hanglage des Grundstücks dies erfordert oder
      * der Bebauungsplan dies ausdrücklich erlaubt.

Abs. 1 Z. 3 gilt sinngemäß.

(3) Bei der gekuppelten und der einseitig offenen Bebauungsweise muß der seitliche Bauwich, bei der offenen Bebauungsweise und der freien Anordnung von Gebäuden ein seitlicher Bauwich von Nebengebäuden freigehalten werden.

(4) Im Bauland mit den Widmungsarten Kerngebiet, Betriebsgebiet, Industriegebiet, Agrargebiet und Sondergebiet ohne Schutzbedürftigkeit, darf ein Gebäude oder -teil im hinteren Bauwich errichtet werden, wenn im Bebauungsplan keine hintere Baufluchtlinie festgelegt ist und der freie Lichteinfall unter 45° auf die Hauptfenster zulässiger Gebäude auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird.

(5) Bauliche Anlagen sind im Bauwich zulässig, wenn

      * sie den freien Lichteinfall unter 45° auf die Hauptfenster zulässiger Gebäude auf Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigen

und

      * der Bebauungsplan dies nicht verbietet.

Für Vorbauten gilt § 52.

(6) Bei Bauplätzen, die nicht oder nur mit einem streifenförmigen Grundstücksteil (§ 10 Abs. 2 Z. 4) an eine öffentliche Verkehrsfläche grenzen, richtet sich die Beurteilung des Bauwichs als seitlicher oder hinterer nach dem des angrenzenden Bauplatzes.

(1) Über die Straßenfluchtlinie sind folgende Vorbauten zulässig:

      1. Keller-, Grundmauern und Fundamente bis 20 cm,

      2. Gebäudesockel bis 20 cm und bis zu einer Höhe von 2 m,

      3. Stufen innerhalb des Sockelvorsprungs,

      4. Licht-, Luft- und Putzschächte sowie Einbringöffnungen (z.B. Einwurf- und Montageöffnungen) bis 1 m,

      5. vorstehende Bauteile, die der Gliederung und Gestaltung der Schauseiten, der Anbringung von vorgehängten Fassaden sowie von Heizungs- und Klimaanlagen dienen, bis 15 cm,

      6. Verkleidungen von Schauseiten, z.B. Verputze, bis 3 cm,

      7. Hauptgesimse und Dachvorsprünge bis 1 m,

      8. Balkone, Erker, Sonnenblenden (starre Markisen) und Schutzdächer bis 1,50 m, wenn ihre Gesamtlänge höchstens ein Drittel der Gebäudelänge ohne Vorbauten und ihr Abstand von Nachbargrundstücksgrenzen mindestens 3 m beträgt,

      9. Werbezeichen bis 1,50 m.

Über einer Fahrbahn und bis zu 60 cm außerhalb ihres Randes ist ein Vorbau erst ab einem Höhenabstand von 4,50 m, über einem Gehsteig ab einem Höhenabstand von 2,50 m zulässig.

(2) Im vorderen Bauwich sind zulässig

      1. die in Abs. 1 Z. 1 bis 4 genannten Bauteile bis zur gesamten Breite,

      2. die in Abs. 1 Z. 5 bis 7 genannten Bauteile mit denselben Beschränkungen,

      3. Balkone, Erker, Sonnenblenden (starre Markisen), Schutzdächer, Werbezeichen, Stiegenhäuser, Aufzugsanlagen, Windfänge, Veranden, Wintergärten, Freitreppen und Terrassen bis zur halben Breite, sofern

            * ihre Gesamtlänge höchstens ein Drittel der Gebäudelänge ohne Vorbauten und

            * ihr Abstand von den Nachbargrundstücksgrenzen
      mindestens 3 m beträgt,

      4. gedeckte, seitlich offene oder verglaste Zugänge bis zur Straßenfluchtlinie.

(3) Im seitlichen oder hinteren Bauwich sind zulässig:

      1. die in Abs. 1 Z. 1 bis 4 genannten Bauteile bis zur gesamten Breite,

      2. die in Abs. 1 Z. 5 bis 7 genannten Bauteile mit denselben Beschränkungen,

      3. Balkone, Erker, Sonnenblenden (starre Markisen), Schutzdächer, Werbezeichen, Stiegenhäuser, Aufzugsanlagen, Veranden, Wintergärten, Windfänge, Freitreppen und Terrassen

            * bis zu einer Gesamtlänge von höchstens einem Drittel der Gebäudelänge ohne Vorbauten, jedoch nicht mehr als 5 m, und

            * bis zur Hälfte des Bauwichs, jedoch nicht mehr als 2 m.

(4) Unabhängig von Abs. 1 bis 3 und einer im Bebauungsplan festgelegten Bebauungsdichte dürfen Wärmeschutzverkleidungen bis 10 cm an vor dem 1. Jänner 1997 baubehördlich bewilligten Gebäuden angebracht werden.

(1) Die Gebäudehöhe ist nach der mittleren Höhe der Gebäudefront (Berechnung: Frontfläche durch größte Frontbreite) zu bemessen. Die Gebäudefront wird

      * nach unten bei Gebäudefronten an der Straßenfluchtlinie durch den Verschnitt mit dem Straßenniveau in dieser Linie, ansonsten mit der bestehenden oder bewilligten Höhenlage des Geländes und

      * nach oben durch den Verschnitt mit der Dachhaut oder mit dem oberen Abschluss der Gebäudefront

begrenzt.

Bei zurückgesetztem Geschoss ergibt sich der Verschnitt in der gedachten Fortsetzung der Gebäudefront mit einer an der Oberkante des zurückgesetzten Geschoßes angelegten Ebene im Lichteinfallswinkel von 45° (Abbildung 3).

Dies gilt sinngemäß auch für Gebäude mit einer Dachneigung mit mehr als 45° (Abbildung 4).

Die Gebäudefront ist

bei geneigtem oder stufenförmigem Verlauf der oberen Begrenzung mit einem Höhenunterschied – in aufsteigender Richtung gemessen – von mehr als 3 m (ausgenommen Giebelfronten) oder

bei versetztem Verlauf (ausgenommen raumbildende Rücksprünge) von mehr als 1 m

in Frontabschnitte zu unterteilen. Die Gebäudehöhe ist dann für jeden Frontabschnitt gesondert zu berechnen.

Bei der Bemessung der Höhe von baulichen Anlagen sind die Regeln für die Ermittlung der Gebäudehöhe sinngemäß anzuwenden.

(2) Bei der Ermittlung der Gebäudehöhe bleiben

      * Vorbauten nach § 52,
      * untergeordnete Bauteile (z.B. Schornsteine, Zierglieder),
      * Dachaufbauten von Dachgeschossen, die nicht als Teil der Gebäudefront wirken, und
      * Türme, die sakralen oder öffentlichen Zwecken dienen,

unberücksichtigt, wenn die Belichtung der Hauptfenster zulässiger Gebäude auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird.

(3) Bei der Ermittlung der Gebäudehöhe einer Gebäudefront gegen eine Verkehrsfläche ist bei einer Frontlänge von mehr als 30 m und einem Niveauunterschied von mehr als 3 m die Gebäudefront vom höchsten Niveau aus beginnend in Frontabschnitte mit höchstens 3 m Niveauunterschied zu unterteilen. Die Gebäudehöhe ist dann für jeden Frontabschnitt gesondert zu berechnen.

(4) Die Ermittlung der Gebäudehöhe einer Gebäudefront gegen ein Nachbargrundstück ist bei einer Frontlänge von mehr als 15 m und einem Niveauunterschied von mehr als 3 m entsprechend Abs. 3 vorzunehmen.

(5) Bei Giebelfronten darf die Bebauungshöhe oder höchstzulässige Gebäudehöhe (§ 69 Abs. 1 Z. 3) bis zu 3 m überschritten werden. Bei Seitenfronten von Gebäuden mit zurückgesetztem Geschoss (Abs. 1 Abb. 3) gilt dies sinngemäß. Im Bauland-Betriebsgebiet oder -Industriegebiet darf eine mit der Bauklasse II oder höher festgelegte Bebauungshöhe unterschritten werden, soferne der Bebauungsplan nichts anderes bestimmt.

(6) Die Höhe eines Bauwerks an oder gegen Straßenfluchtlinien darf nicht größer sein als der Abstand des Bauwerks zur gegenüberliegenden Straßen- oder vorderen Baufluchtlinie. Hievon dürfen Ausnahmen

      * zur Wahrung des Charakters der Bebauung in Schutzzonen, erhaltungswürdigen Altortgebieten und zusammenhängend bebauten Ortsgebieten sowie

      * aus Gründen der Geländebeschaffenheit

gewährt werden, wenn dagegen keine hygienischen oder brandschutztechnischen Bedenken bestehen.

(7) Im Bauland mit geschlossener Bebauungsweise ist bei der Bemessung der Höhe der Bauwerke an seitlichen und hinteren Grundstücksgrenzen der Lichteinfall auf hof- und gartenseitige – nicht aber auf gegen Reichen (höchstens 1,2 m breiter Raum zwischen benachbarten Gebäuden) gerichtete –bestehende bewilligte Hauptfenster auf Nachbargrundstücken zu wahren.

Ein Neu- oder Zubau eines Bauwerks ist unzulässig, wenn für ein als Bauland gewidmetes Grundstück kein Bebauungsplan gilt oder dieser keine Festlegung der Bebauungsweise oder -höhe enthält und das neue oder abgeänderte Bauwerk

      * in seiner Anordnung auf dem Grundstück oder Höhe von den an allgemein zugänglichen Orten zugleich mit ihm sichtbaren Bauwerken auffallend abweicht oder

      * den Lichteinfall unter 45° auf Hauptfenster zulässiger Gebäude auf den Nachbargrundstücken beeinträchtigen würde.

Zur Wahrung des Charakters der Bebauung dürfen hievon Ausnahmen gewährt werden, wenn dagegen keine hygienischen oder brandschutztechnischen Bedenken bestehen.

(1) Wenn ein Bebauungsplan Festlegungen (z.B. der Bebauungsweise oder -höhe) für als Grünland oder Verkehrsflächen gewidmete Grundstücke enthält, so gelten dort die Bestimmungen des § 49 Abs. 1 und 2 sowie der §§ 50 bis 53 sinngemäß.

(2) Für Vorbauten auf Straßengrund gilt § 52 Abs. 1 sinngemäß.

(3) Im Grünland darf ein Bauwerk unbeschadet § 19 Abs. 4 des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976, LGBl. 8000–10, nicht errichtet werden, wenn der Bestand oder die dem Verwendungszweck entsprechende Benützbarkeit des Bauwerks durch Hochwasser, Steinschlag, Rutschungen, Grundwasser, ungenügende Tragfähigkeit des Untergrundes, Lawinen, ungünstiges Kleinklima oder eine andere Auswirkung natürlicher Gegebenheiten gefährdet oder die für den Verwendungszweck erforderliche Verkehrserschließung nicht gewährleistet ist.

(4) Eine Verkehrsfläche darf nur be- oder überbaut werden, wenn die Sicherheit, Leichtigkeit und Flüssigkeit des Verkehrs nicht beeinträchtigt wird.

(5) Wenn im Flächenwidmungsplan die Überbauung einer Verkehrsfläche vorgesehen ist, dann darf die freie Durchfahrtshöhe 4,50 m und die freie Durchgangshöhe 2,50 m nicht unterschreiten.

(1) Bauwerke, die einer Bewilligung nach § 14 bedürfen oder nach § 15 der Baubehörde anzuzeigen sind, haben sich in ihre Umgebung harmonisch einzufügen.

(2) Wo noch kein Bebauungsplan gilt oder dieser Bebauungsplan entweder keine oder keine anderen Regeln zur Ortsbildgestaltung enthält, ist das Bauwerk auf seine harmonische Einfügung in die Umgebung zu prüfen.

(3) Umgebung ist jener Bereich, der vom Standort des geplanten Bauwerks optisch beeinflußt werden wird. Harmonie ist jene optische Wechselbeziehung, die sich – unabhängig von Baudetails, Stilelementen und Materialien – durch ein ausgewogenes Verhältnis zwischen der gebauten Struktur sowie der dabei angewandten Gestaltungsprinzipien und dem geplanten Bauwerk ergibt. Struktur ist die Proportion der einzelnen Baumassen und deren Anordnung zueinander.

(4) Bei der Beurteilung nach Abs. 2 ist auszugehen von

      * der Gestaltungscharakteristik bzw. Struktur des Baubestandes der Umgebung,

      * der Charakteristik der Landschaft, soweit sie wegen des Standorts des geplanten Bauwerks in die Umgebung einzubeziehen ist und

      * den charakteristischen gestalterischen Merkmalen des geplanten Bauwerks.