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Niederösterreichische Bauordnung 1996 NÖ BO
geändert am 26.12.2007

IX. Abschnitt
§ 53 Höhe der Bauwerke

(1) Die Gebäudehöhe ist nach der mittleren Höhe der Gebäudefront (Berechnung: Frontfläche durch größte Frontbreite) zu bemessen. Die Gebäudefront wird

      * nach unten bei Gebäudefronten an der Straßenfluchtlinie durch den Verschnitt mit dem Straßenniveau in dieser Linie, ansonsten mit der bestehenden oder bewilligten Höhenlage des Geländes und

      * nach oben durch den Verschnitt mit der Dachhaut oder mit dem oberen Abschluss der Gebäudefront

begrenzt.

Bei zurückgesetztem Geschoss ergibt sich der Verschnitt in der gedachten Fortsetzung der Gebäudefront mit einer an der Oberkante des zurückgesetzten Geschoßes angelegten Ebene im Lichteinfallswinkel von 45° (Abbildung 3).

Dies gilt sinngemäß auch für Gebäude mit einer Dachneigung mit mehr als 45° (Abbildung 4).

Die Gebäudefront ist

bei geneigtem oder stufenförmigem Verlauf der oberen Begrenzung mit einem Höhenunterschied – in aufsteigender Richtung gemessen – von mehr als 3 m (ausgenommen Giebelfronten) oder

bei versetztem Verlauf (ausgenommen raumbildende Rücksprünge) von mehr als 1 m

in Frontabschnitte zu unterteilen. Die Gebäudehöhe ist dann für jeden Frontabschnitt gesondert zu berechnen.

Bei der Bemessung der Höhe von baulichen Anlagen sind die Regeln für die Ermittlung der Gebäudehöhe sinngemäß anzuwenden.

(2) Bei der Ermittlung der Gebäudehöhe bleiben

      * Vorbauten nach § 52,
      * untergeordnete Bauteile (z.B. Schornsteine, Zierglieder),
      * Dachaufbauten von Dachgeschossen, die nicht als Teil der Gebäudefront wirken, und
      * Türme, die sakralen oder öffentlichen Zwecken dienen,

unberücksichtigt, wenn die Belichtung der Hauptfenster zulässiger Gebäude auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird.

(3) Bei der Ermittlung der Gebäudehöhe einer Gebäudefront gegen eine Verkehrsfläche ist bei einer Frontlänge von mehr als 30 m und einem Niveauunterschied von mehr als 3 m die Gebäudefront vom höchsten Niveau aus beginnend in Frontabschnitte mit höchstens 3 m Niveauunterschied zu unterteilen. Die Gebäudehöhe ist dann für jeden Frontabschnitt gesondert zu berechnen.

(4) Die Ermittlung der Gebäudehöhe einer Gebäudefront gegen ein Nachbargrundstück ist bei einer Frontlänge von mehr als 15 m und einem Niveauunterschied von mehr als 3 m entsprechend Abs. 3 vorzunehmen.

(5) Bei Giebelfronten darf die Bebauungshöhe oder höchstzulässige Gebäudehöhe (§ 69 Abs. 1 Z. 3) bis zu 3 m überschritten werden. Bei Seitenfronten von Gebäuden mit zurückgesetztem Geschoss (Abs. 1 Abb. 3) gilt dies sinngemäß. Im Bauland-Betriebsgebiet oder -Industriegebiet darf eine mit der Bauklasse II oder höher festgelegte Bebauungshöhe unterschritten werden, soferne der Bebauungsplan nichts anderes bestimmt.

(6) Die Höhe eines Bauwerks an oder gegen Straßenfluchtlinien darf nicht größer sein als der Abstand des Bauwerks zur gegenüberliegenden Straßen- oder vorderen Baufluchtlinie. Hievon dürfen Ausnahmen

      * zur Wahrung des Charakters der Bebauung in Schutzzonen, erhaltungswürdigen Altortgebieten und zusammenhängend bebauten Ortsgebieten sowie

      * aus Gründen der Geländebeschaffenheit

gewährt werden, wenn dagegen keine hygienischen oder brandschutztechnischen Bedenken bestehen.

(7) Im Bauland mit geschlossener Bebauungsweise ist bei der Bemessung der Höhe der Bauwerke an seitlichen und hinteren Grundstücksgrenzen der Lichteinfall auf hof- und gartenseitige – nicht aber auf gegen Reichen (höchstens 1,2 m breiter Raum zwischen benachbarten Gebäuden) gerichtete –bestehende bewilligte Hauptfenster auf Nachbargrundstücken zu wahren.